摘要:關于雄安新區的分析,你能想到的都在這了

自從4月1日雄安新區消息發布以來,各方都進行了大量解讀,從各個方面分析了雄安新區的歷史意義、戰略價值,很多人還對新區成立的原因以及未來走勢進行了預測。

1、雄安新區不是遷都,只是分都

雄安新區成立的規格極高,不僅是最高層宣布,隨后成立的臨時組織管理機構已經超過了河北省會石家莊的級別,還火線抽調深圳書記過來河北操盤,可見其重大政治意義。

雖然官方絲毫未提遷都的說法,但民間卻早已對遷都討論很久,最初的說法是遷往河南的信陽,但各種利益糾纏,最終只能落地最靠近“舊都”的白洋淀水系,算是妥協之后的中策。

其實,遷都的說法也不準確,更準確的應該是“分都”,將首都北京的部分職能會外遷到100多公里的衛星城,從此成為兩個首都的事實狀態。中國歷史上有很多兩都格局,但都相聚比較遠,這么近的“兩個太陽”,還是第一次。

從地理位置看,雄安新區的位置比北京更靠南更西,官方解讀是與北京通州副中心形成東西兩翼,這種說法也有道理。

事實上,中國東西的分界線并不用尺子來度量,而是胡煥庸線。顯然,雄安新區的位置已經非常靠近這條愛輝-騰沖線,也就是說,接近西部,有利于中國一帶一路和西部開發。限于東北亞目前的地緣政治局勢,中國不會放棄南北疆域居中的北京城,而再向南遷都了。

2、中國不再需要鎮守所謂的燕云十六州

有人憑空想象,認為,退守雄安,是古代為了固守幽云十六州,因為楊六郎曾經鎮守的雄關在白洋淀附近。

我們的看法,中國歷史上需要鎮守燕云,只是在宋代,那是因為漢奸此前出賣導致的農耕民族悲劇,其他統一的朝代都無此憂慮。當今的中國,北京扼殺南北咽喉,地理位置更險要,100多公里的第二都城,實際還是北京的地理位置。

從位置上看,與所謂的薩德入韓更沒有多少牽扯,也許薩德入韓起了催化劑的作用,但這樣關系“千年大計”的決策,不會如此倉促做出。有水、開發程度低、離北京近、處在京津冀腹地,這些才是雄安新區的地理因素。

有人翻出了老黃歷,原來毛主席就曾經有過大的規劃,等和平了,不打仗了,就把天津、保定、北京連成一片,如今過了半個世紀終于要實現了。

3、為何要與深圳經濟特區、浦東新區并列?

在公報中,河北雄安新區是與深圳經濟特區和上海浦東新區的并列的,原文是“一項重大的歷史性戰略選擇,是繼深圳經濟特區和上海浦東新區之后又一具有全國意義的新區,是千年大計、國家大事。”

以前的深圳特區和浦東新區,只是國務院發的紅頭文件,可雄安新區是中共中央直接發文,規格要高很多。什么問題要執政黨以最高標準發文,其重要意義不言自喻。

事實上,以前很少有官方文件將深圳經濟特區和上海浦東新區并列對比,深圳是特區之首,浦東是開發新區之首,兩個是不同的類型,但現在因為雄安新區的出現,三個放到了一個層面上。

由此可以推斷,雄安新區絕非此前已經遍及全國的十幾個新區的意義,必定是舉全國之力的具有全局意義的大項目。深圳特區是為了改革開放,是外向型經濟的開端;浦東新區是帶動區域發展,是以點帶面的戰略深化;雄安新區則是中國經濟內向發展的必然,而宣布的時機也恰好的選擇在中美元首會晤之前,面對美國的新保守主義帶來的全球化退步,中國開始出大招。

未來,京津冀的夜晚也會和長三角一樣輝煌一片,而不是孤零零的三個亮點。

4、誰會去雄安新區?誰愿意去?

既然官方已經宣布要分流首都功能到雄安新區,那到底誰會率先去呢?這個問題牽動人心,也事實上是官方對遷都之說諱莫如深的原因,畢竟利益格局改變太大。

網上很快傳出一份央企遷移到雄安新區的目錄,后背正式是三年前央企搬遷到保定的翻版,傳言只是段子。

大家一致的看法是,一些高校、科研院所或者央企、跨國公司的總部等和首都功能關系不大但涉及全局的機構會率先去到風景優美的白洋淀,隨后,一些非特別重要的黨政機關、非核心部門及大量的事業單位都會遷入,而且是限期行動,北京三環之內將逐漸變成一座優美的但政治功能集中單一的舊都,承接最核心的會議與國家禮儀職能。

為了保證這些機構和人才都能順利遷入,就要讓這些人和家庭安居樂業,所以第一步就是控制雄心新區的房價,也不能因為雄心新區數百上千平方公里的開發而大幅度消減北京老城區的房地產價值,不能引發新區與舊都之間的房地產斗爭。

5、只租不售,雄安新區的房價會漲嗎?

既然從一張幾乎白紙起步成為國家中心,至少也是河北省的中心,那么房價一定會漲,但瘋漲是不可能的。

段子說,當年深圳特區宣布設立,千萬創業者蜂擁而至。現在,雄安新區宣布建立,千萬炒房客如蒼蠅一般連夜啟程。時代變了!但是,迎接這些炒房客的也許是滅頂之災。

我們可以做個假設,如果有關方面不對雄安新區采取最強有力的干預,那么永不了三個月,這個地方的房價可以炒作到中關村現在的水平,而且絕對是史無前例的炒樓花,那么,這個新區也就不用建設了,直接換地方去,因為,拆遷費都支付不起。

另外,已經有很多未經官方認可的傳言,雄安新區將采取全新的房地產發展模式,沒有商品房,只有廉租房公租房,住戶將是只租不售的。實際上,雄安新區也是在徹底改變此前10年中國房地產發展模式,是第二次房改。如果成功,將尋找到不讓中國房地產泡沫破裂的最后稻草。

房子是用來住的,不是用來炒的!現在很多人應該明白這句話的意義了。聯想到兩會后記者會上以及政府工作報告中對共享經濟的重視,房屋共享經濟將成為雄心新區的新特色。

(注:這手機——很逗)

6、雄安新區的老百姓真的會如深圳原住民一樣暴富?

深圳的原住民暴富是世界皆知的,所以,后來只要有新的規劃,當地居民就等著一夜之間從貧民變成土豪,顯然,這種模式不會在雄安重演。

借助與開發建設,雄安新區當地居民肯定會獲得相當的利益,工作機會更多,土地收益會更高,但當地多是集體所有制的更低,土地補償不會很高,三個縣的面積不小,人口也不少,數量遠非深圳小漁村可比。

按照現在的預計,雄安當地居民的人均收入在五年內翻一番是可能的,核心區的居民財富平均翻一番也問題不大,但新都不會享受到舊都的優惠,比如北京戶口的優勢,比如北京居民的房地產財富,否則,一旦調整過度,“遷都”就會遭遇巨大阻力,半途而廢。

所以,我們看到的是,雖然是千年大計、國家大事,依然叫“河北雄安新區”,行政上仍是河北省,戶口仍是河北省,但管理權和地位顯然已經非河北能左右,更不是保定可比。

7、北京的房產會隨之貶值嗎?

不管怎么說,首都一部分資源要分離出去,人口也要減少,北京核心區的居住、工作屬性越來越小,房產的未來價值不容樂觀。

但是,單純的新都城建設不會打擊北京房地產,至少是不會立竿見影,但從心理層面的影響還是不容小視。從未來新區的房地產政策看,就是為了保護一部分既得利益,吸取了韓國首爾—世宗的經驗教訓。

對于臨近北京的固安、涿州的房產炒作打擊會相當大,新區建設完以后,固安、涿州就成為了兩都之間的夾縫,猶如以前的京津之間的廊坊,不會再有更多的投資價值。

分都的好處是可以打散原來的利益格局,重組利益階層,讓其不成為新一輪改革發展的阻力。

8、我們有快速建設的能力嗎?

這個顯然不是問題,以我國如今嚴重過剩的生產能力,建設一個新城市易如反掌,肯定比當年的深圳速度要快很多很多。

埃及已經在2015年開始投入450億美元在開羅東部建造新行政首都。2016年1月20日中國建筑股份有限公司成功簽約總額約為27億美元的埃及新首都建設項目,這是我國推進“一帶一路”建設的又一重要項目。既然可以給別國建造都城,我們自己更不在話下。

按照一般的預測,借鑒通州新城的經驗,五年之內會有基本的輪廓出來,十年之內就會成型,一批衙門會限期搬遷,這些都會發生在核心領導可控的范圍之內,不會有意外發生。

9、看看專家們的說法

長期研究白洋淀社會發展的河北大學規劃與建筑學院副教授賈慧獻說:雄安新區具有承接首都行政和產業轉移功能。北京做減法,雄安新區做加法」。疏解首都功能是結果,但并不是新區追求的目標。

首先,雄安新區要成為首都的透氣空,而不是個卸貨場。首都不要的產業,要扔進垃圾箱,而不是轉移到新區,新區作為首都的呼吸管道,更需要清新的生態環境。同時,保護新區生態環境,也是首都可持續發展的基礎條件。所以雄安新區建設,應該以田園城市為目標。田園城市是為健康、生活以及產業而設計的城市,它的規模能足以提供豐富的社會生活,但不應超過這一程度。其四周要有永久性農業地帶圍繞,而不應該成為象深圳和浦東那樣的經濟特區。

10、雄安概念股值得買嗎?

如果你覺得可以抓住低點買進而且可以在高點賣出,那能力很強,什么時候買都可以,買什么也都無所謂。如果是跟風,任何股都不要買,因為你不適合炒股這個行業。

也許十年之后,北京老城區會被稱為“首都”或者“大京”,雄安新區被稱為“新都”或者“小京”“新京”。既然目標確定了,藍圖畫好了,我們就擼起袖子加油干吧!

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